解读万达 大悦城等商业地产运营策略

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商业地产以超强的吸金能力，多元化的运营模式成为地产界中举足轻重的地产形式。和传统地产相比，商业地产更讲究专业和资金实力，各大地产名企都在找到自己最特色的定位，锁定自己的客户群，。

大悦城：年轻化 文艺范儿

天津大悦城的骑鹅公社，已成为购物中心体验性业态的经典案例。90后、文艺范儿、怀旧、新奇……在外界将目光聚焦在骑鹅公社的新奇创意时，大悦城(天津)有限公司总经理吴铮对新金融记者表示，这背后是大悦城一整套创新机制在保证。

一条并不宽敞的小巷子，三三两两穿着时尚的年轻人结伴而行，旁边是各类手工品小店和精致的餐饮小铺子，即使在工作日的中午，这里也显得熙熙攘攘。如果不考虑几十米外宽阔的大厅，让人很难想象这样一条充满文艺范儿的小街区，竟然是在一个大型购物中心之中。骑鹅公社所在场地，处在五层比较靠角落的位置，针对这一略显鸡肋区域的策划，大悦城的创意团队及顾问公司进行了多轮头脑风暴。参与者大部分都是80后，其中不乏刚毕业不久的90后员工。对于将主力客户人群定在18-35岁的大悦城来说，管理团队认为只有年轻人才更懂年轻人的心思。最初提出“骑鹅公社”叫法的就是一位年轻员工，这个出自瑞典儿童文学的卡通形象，所蕴含的梦想、奇幻、冒险、成长等元素，恰恰是最能引发当下年轻人共鸣的。

骑鹅公社成功的背后，是大悦城总部对创新的重视。2014年，大悦城直接将发展核心定位为“商业聚焦创新”，总部负责定调子、协调资源，放权给旗下6个大悦城项目，从产品、数据、服务、营销、文化5个维度，根据自身情况全力创新。天津大悦城的管理团队针对18-35岁目标客群的喜好，在创意街区方面选择了3个定位方向，创意文化、绿色生态和科学知识，最终做出了骑鹅公社这个都市文艺青年的聚集地。

这方面的创新不只天津大悦城在做，沈阳大悦城利用4座单体建筑群落的优势，在AB馆连廊，以“幸福小火车”为主题打造休闲体验区，在CD馆之间则用3D时空隧道概念打造空中走廊。烟台大悦城则利用靠海优势，打造海景飞天梯，直面大海。

万达：大规模 高速度

2014年，万达商业地产实现在港上市，被认为是商业地产领域的一个标志性事件。长期以来，业内一直有个口号“商业地产学万达”。所谓万达模式，核心是现金流滚资产。这种模式下必须通过综合体开发，用可销售商业的利润去弥补持有商业物业的投资成本。这就意味着企业的住宅和商业专业开发能力都要很强大，同时在企业内部必须有一套严格的土地